정부는 부동산 투기 억제와 시장 안정화를 위해 2025년에도 토지거래허가구역 제도를 강화하고 있습니다. 허가 없이 부동산을 매매하거나, 실거주 의무를 위반하는 경우 계약 무효·형사처벌·세금 불이익까지 받을 수 있습니다. 이번 글에서는 허가 위반 시 처벌 수위, 과태료 기준, 예외 사례를 한눈에 정리했습니다.
1️⃣ 토지거래허가구역 위반이란?
토지거래허가구역이란 투기 억제를 위해 일정 지역 내 부동산 거래를 사전에 허가받아야 하는 제도입니다. 따라서 다음과 같은 행위는 모두 위반행위에 해당합니다.
- 🚫 허가 없이 계약 체결: 구청 허가 없이 매매·교환·증여 진행
- ⚠️ 허가 목적 위반: 실거주 허가 후 전세·월세 전환
- 💰 명의신탁 거래: 타인 명의로 허가받아 실소유자 거래
- 📑 거짓 신고: 계약서 위조·허위 허가 신청
2️⃣ 위반 시 처벌 규정 (부동산거래신고법 제28조)
| 위반 유형 | 처벌 내용 | 근거 조항 |
|---|---|---|
| 허가 없이 거래 | 계약 무효 + 2년 이하 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금 | 법 제28조 1항 |
| 허가조건 위반 (예: 실거주 불이행) | 허가 취소 + 과태료 부과 (최대 1,000만 원) | 법 제28조 2항 |
| 거짓 신고·허위 계약서 제출 | 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금 | 법 제28조 3항 |
| 명의신탁 거래 | 계약 무효 + 과태료 + 조세 부과 | 법 제29조 |
📌 허가 위반은 단순 행정벌이 아니라 형사처벌 대상이 될 수 있다는 점이 핵심입니다.
3️⃣ 세금 불이익도 발생 ⚠️
- 💸 양도세 비과세 취소: 실거주 의무 위반 시 비과세 요건 상실
- 🏠 장기보유특별공제 제한: 실거주 인정기간 제외
- 📉 취득세·보유세 감면 배제: 실거주 목적 불이행 시 환수 조치
- 🚫 재허가 제한: 일정기간(2~3년) 토지거래 재허가 불가
4️⃣ 위반 시 행정 절차
- 📩 관할 구청 조사 → 허가 목적 불이행 확인
- 🧾 위반사실 통보 및 소명기회 부여
- ⚖️ 허가 취소 + 과태료 부과 + 세무서 통보
- 🚨 필요 시 검찰 송치 (형사처벌 병행)
💡 허가를 받은 뒤 실거주가 어렵게 된 경우, 사유서 및 증빙자료를 제출하면 행정처분이 완화될 수도 있습니다.
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 허가 없이 부동산 계약을 체결하면 어떻게 되나요?
A1. 해당 계약은 무효이며,
당사자는 2년 이하 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금형에 처해질 수 있습니다.
Q2. 실거주 의무를 위반해도 반드시 형사처벌을 받나요?
A2. 일반적으로는 과태료 부과로 종결되지만,
허위 신고나 명의신탁이 포함된 경우에는 형사처벌까지 이어질 수 있습니다.
Q3. 허가를 받았는데 거주하지 못하게 되면 어떻게 하나요?
A3. 정당한 사유서 및 증빙자료(전근, 질병 등)를 제출하면
일시적 면제 또는 허가 취소 유예가 가능합니다.
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📌 마무리
토지거래허가구역은 부동산 투기 억제를 위한 핵심 제도입니다. 하지만 허가 조건을 무시하거나 허가 없이 거래할 경우, 단순 과태료 수준이 아닌 형사처벌 및 세금 불이익까지 이어질 수 있습니다. 실거주 목적이 아니라면 반드시 사전 확인을 거쳐 법적 리스크 없는 안전한 거래를 진행하세요. 💡
